理財專家建議：四類消費者不宜提前還房貸

     房貸新利率將於２００８年１月１日起正式施行，利率由５．８１％調整到６．６５５５％，今年以來５次加息的

      房貸新利率將於２００８年１月１日起正式施行，利率由５．８１％調整到６．６５５５％，今年以來５次加息的累積效應集中體現，因此許多消費者紛紛打算提前還貸。但是，理財專家建議——

　　今年５次加息而產生的房貸負擔，將從明年１月１日起體現在月供中。儘管距離新利率的施行還有一個多月的時間，但由於多數銀行要求提前還貸的業主須提前３０天申請，因此１１月中旬以來提前還貸已經開始升溫。面對這種現狀，鏈家地產市場研發中心認爲，提前還貸雖然能節省利息，但消費者不應盲目隨大流，並不是所有人都適合提前還貸。

　　縮短貸款期限纔是節省利息的關鍵

　　“我打算提前還款１０萬元，到底是每月還款額度不變，縮短還款期限合算，還是減少每月的還款額度，保持貸款期限不變比較好？”在北京建行阜成路分理處大廳，工作人員已經接待了數位像楊先生這樣前來諮詢提前還貸問題的購房人了。

　　  按照目前最新調整的利率計算，如果貸款５０萬元，以等額本金方式２０年還清，到明年年初，每月按揭約增至３７７４元，２０年還款總額約爲９０５７６０元，其中利息約４０５７４３元。而按同樣的貸款比例和方式，２００６年的月按揭僅爲３５２８元，２０年總還款額約爲８４６７２０元，其中利息約３４６６１６元。由此可見，今年５次加息後，每月多還２００多元，２０年下來多還利息近６萬元，對於工薪階層來說負擔着實不小。

　　  北京中原地產三級市場部專業人士告訴記者，並不是所有的提前還貸方式都能最大限度地減輕購房人負擔，縮短貸款期限纔是節省利息的關鍵因素。以想提前還貸１０萬元的楊先生爲例，有四種提前還貸的方式可供選擇，到底哪種方法更合算？經過計算，楊先生選擇了“月供增加，縮短還款期限”的方法(具體計算結果見下表)。

　　提前還貸要因人而異

　　  面對消費者紛紛提前還貸的現狀，鏈家地產市場研發中心認爲，提前還款雖然能節省利息，但消費者不應盲目隨大流，至少以下四類消費者並不適合提前還款。

　　  第一類：資金緊缺，使用應急資金甚至借錢還款的消費者。面對央行不斷加息，有的消費者不假思索，動用未來用於就醫、孩子上學等應急資金甚至借錢提前還款。鏈家地產市場研發中心認爲，加息所累積的利息雖然較多，但是由於是分佈在整個還款期內，消費者還是能夠承受每月增加的額度，對於資金短缺、經濟能力有限的消費者，使用應 急資金還貸會增加未來生活的風險，有可能因小失大。

　　  第二類：使用等額本息還款法，且已進入還款階段中期的消費者。等額本息是指在整個還款期內，每月還款的金額相同。在還款期的初期，月供中利息佔據了較大的比例，所還的本金較少，而提前還款是通過減少本金來減少利息支出，因此在還款期的初期進行提前還款，可以有效地減少利息的支出。如果在還款期的中期之後提前還款，那麼所償還的其實更多的是本金，實際能夠節省的利息比較有限。

　　  第三類：使用等額本金還款法，且還款期已經達到１／４的消費者。等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然後根據剩餘本金計算利息。如果還款期已經達到１／４，在月供的構成中，本金開始多於利息，如果這個時候進行提前還款，那麼所償還的部分其實更多的是本金，這樣就不利於有效地節省利息。如果是進入還款期後期，那麼更沒有必要用一筆較大數額的資金進行提前還款了。

　　  第四類：資金運作能力強，有更好投資理財渠道的消費者。如果消費者的資金有更好的投資理財渠道，比如投資於基金、外匯等理財產品，而且資金運作能力比較強，可以獲得更高的回報率，資金所產生的收益高於提前還款所節省的利息，那麼，從發揮流動資金的效用看，這部分消費者沒有必要把資金用於提前還款。

　　提前還貸莫忘提前預約

　　  記者特地向銀行人士諮詢了提前還貸的各項流程和申請條件，希望能給有提前還貸意願的業主帶來方便。要提前還貸的消費者，首先，要注意查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交違約金，據記者瞭解，目前一般銀行不收取。其次，要向貸款銀行諮詢提前還貸所需要準備的資料。再次，按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請，然後攜相關證件到借款銀行辦理提前還款相關手續。最後，消費者提交《提前還款申請表》，並在銀行櫃檯存入提前償還的款項。  

　　  記者瞭解到，目前工、農、中、建、交五大銀行都未限制消費者１年內提前還貸的次數，工行、交行、農行都規定提前還款額的下限爲正常每月還款的６倍。消費者若想提前還貸，一般先要跟銀行預約，工行、中行的客戶要提前１個月預約，農行的客戶一般提前７天預約，交行的客戶一般要提前一兩個星期預約，而建行的客戶可在預約後幾個工作日後還貸。